Wer wissen will, wie hoch der Verkehrswert seiner Immobilie ist, muss die durchschnittliche Verzinsung seiner Liegenschaften auf Grundlage von marktüblichen Kaufpreisen für vergleichbare Grundstücke sowie der Restnutzdauer und nach dem Grundsatz des Ertragswertverfahrens ermitteln. Als Berechnungsgrundlage wird hierbei der Liegenschaftszins herangezogen.
Was ist der Liegenschaftszins?
Beim Liegenschaftszinssatz handelt es sich um einen Kapitalisierungszinsatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken je nach Lage und Art marktüblich im Durchschnitt verzinst wird. Der Zinssatz ist dabei auf Basis der im Ort marktüblichen Kaufpreisen und der ihm entsprechenden Reinertrag für ein vergleichbares bebautes Grundstück unter Beachtung der Restnutzungsdauer des Gebäudes nach dem Grundsatz des Ertragswertverfahrens zu ermitteln. Die Restnutzungsdauer ist dabei der Zeitraum, in dem das Objekt bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und Unterhaltung voraussichtlich wirtschaftlich genutzt werden kann. Wurden zum Beispiel Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt, so verlängert sich die Restnutzungsdauer entsprechend.
Dabei ist der Liegenschaftszins nicht mit dem langfristigen Kapitalmarktzinssatz gleichzusetzen. Er ist in der Regel geringer. Der Grund hierfür ist die hohe Wertbeständigkeit des Bodens gegenüber dem Barvermögen. Hierbei gilt: „Je wertvoller der Boden, desto niedriger ist der Liegenschaftszins“. Das heißt, das wirtschaftliche Risiko bei einem geringen Liegenschaftszins ist wesentlich niedriger als bei Immobilien mit hohem Liegenschaftszins.
Liegenschaftszins bei Gutachterausschuss erfragen
Der Liegenschaftszins kann bei einem Gutachterausschuss für Grundstückswerte, wie beispielsweise Wertgutachter in Braunschweig, erfragt werden. In den Jahresberichten der Wertgutachten für Grundstücke werden häufig Spektren angegeben, in denen der Liegenschaftszins bei Renditeobjekten in Abhängigkeit von der Lage, der Restnutzungsdauer und von der Kaltmiete variiert. Dabei wird der Liegenschaftszins in Wertgutachten in
– Wohnobjekte mit geringem bis keinem Gewerbeanteil,
– Wohnobjekte mit hohem Gewerbeanteil
– sowie Gewerbeobjekte, also Geschäfts- und Bürohäuser
unterteilt.
Liegenschaftszinssätze, die der örtliche Gutachterausschuss, wie zum Beispiel der Wertgutachter in Braunschweig, ermittelt, werden in Form einer Zinsspane nach Gewichtung verschiedener Riskikofaktoren veröffentlicht und sind denen in der einschlägigen Fachliteratur vorzuziehen. Denn die Angaben aus der Literatur dienen lediglich als Richtwert.